Promulguée le 2 janvier 1970, la loi Hoguet est le texte fondateur de la profession d'agent immobilier. Plus d'un demi-siècle plus tard, elle reste la colonne vertébrale du métier : carte professionnelle, mandat écrit, registres, garantie financière, affichage des honoraires… Tout part d'elle.
En 2026, après les ajustements ALUR, Macron et plus récemment les obligations DPE/DDT renforcées, son cadre s'est densifié sans changer d'esprit : protéger les consommateurs et professionnaliser ceux qui s'entremettent dans une transaction. Ce guide reprend l'essentiel — version à jour, sans jargon — pour qu'un agent puisse auditer sa conformité en 30 minutes.
Pourquoi la loi Hoguet structure tout
La loi du 2 janvier 1970 — dite "loi Hoguet" du nom du sénateur qui l'a portée — est née d'un constat simple : l'entremise immobilière manquait de cadre. Les particuliers étaient exposés à des marchands de listes, à des intermédiaires sans assurance, à des dépôts de fonds sans garantie. La loi a posé quatre principes qui n'ont jamais bougé :
- Exercice réglementé : obtenir une carte professionnelle préfectorale (la "carte T") pour exercer.
- Écrit obligatoire : toute mission de transaction doit reposer sur un mandat écrit.
- Garantie financière : si l'agence détient des fonds de tiers, elle doit une garantie bancaire.
- Responsabilité civile professionnelle : l'agent est assuré contre les fautes de son activité.
Le décret d'application du 20 juillet 1972 et plus tard la loi ALUR (2014) ont précisé les obligations de transparence : registres, affichage des honoraires, mentions sur les annonces, formation continue. Mais l'architecture reste la même.
Carte T : la condition d'exercice
La carte professionnelle est délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie (CCI) du siège de l'entreprise. Elle est valable 3 ans et doit être renouvelée. Trois conditions cumulatives sont exigées :
Aptitude professionnelle
Diplôme (BTS PI, licence pro immobilier, master en droit / commerce) ou expérience (3 ans salariat dans le secteur si bac, 10 ans sans diplôme).
Garantie financière et RCP
Souscrites auprès d'un organisme agréé. La garantie est obligatoire dès qu'on détient un seul euro pour autrui ; la RCP, dans tous les cas.
Moralité
Casier judiciaire B2 vierge sur les infractions visées par l'article 9 (escroquerie, abus de confiance, faux, blanchiment, etc.).
Depuis la loi ALUR, la carte T précise les activités autorisées : Transaction, Gestion locative, Syndic, Marchand de listes. Une seule carte peut cumuler les mentions, mais chacune doit être validée explicitement. La formation continue (42 h sur 3 ans, dont 2 h de déontologie et 2 h sur la non-discrimination) conditionne le renouvellement.
Le mandat : pilier juridique de l'opération
Sans mandat écrit, il n'y a pas de droit à commission. La jurisprudence est constante depuis 50 ans : un agent qui présente un bien sans mandat préalable et qui ne fait pas signer le mandat avant la visite ou la négociation est purement et simplement privé de rémunération, même si la vente se conclut grâce à lui.
Le mandat doit contenir 7 mentions impératives, sous peine de nullité :
- Identité complète du mandant (et du mandataire).
- Description précise du bien ou de l'objet de la recherche.
- Prix de vente ou loyer envisagé (hors et avec honoraires).
- Conditions de rémunération : montant, qui paie, à quel moment.
- Durée, irrévocable ou non, modalités de renouvellement.
- Numéro de mandat, tiré du registre des mandats (chronologique).
- Mentions ALUR : durée du DPE, montant TTC, intermédiation possible.
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Mandats numérotés automatiquement, registres tenus à jour, alertes de renouvellement, signature électronique native. Inclus dans l'adhésion La Fédé.
Mandat simple, semi-exclusif, exclusif : quoi choisir ?
Mandat simple
- Plusieurs agences peuvent vendre le même bien.
- Le vendeur peut vendre lui-même sans devoir d'honoraires.
- Faible investissement de la part de l'agence.
- Délai moyen de vente : 90 à 130 jours selon les zones.
Mandat exclusif
- Une seule agence pendant la durée du mandat.
- Investissement marketing renforcé (photo, visite virtuelle, mise en avant).
- Honoraires dus même si la vente vient du vendeur (clause "extra-net").
- Délai moyen de vente : 30 à 60 jours.
Le mandat semi-exclusif est un hybride : exclusivité agence + droit du vendeur de trouver son acquéreur, contre honoraires réduits ou nuls. Il rassure le vendeur tout en sécurisant l'agence sur ses investissements.
Les registres obligatoires en 2026
Trois registres doivent être tenus en continu, dans l'ordre chronologique, sans rature ni blanc :
| Registre | Contenu | Délai | Conservation |
|---|---|---|---|
| Mandats | Tous les mandats (transaction, location, gestion) | Inscription dès signature | 10 ans |
| Répertoire | Opérations effectivement réalisées (acte, bail, état des lieux) | À chaque opération | 10 ans |
| Caisse | Tous mouvements de fonds clients (séquestre, dépôt de garantie) | Quotidien | 10 ans |
La tenue manuelle papier est encore autorisée mais déconseillée : illisibilité, perte, contestations sur l'antériorité. Un logiciel métier (Lucy, par exemple) numérote automatiquement, horodate, archive en dur et permet de produire l'extrait demandé par la DGCCRF en quelques clics.
Garantie financière et RCP
La garantie financière est obligatoire dès lors que l'agence détient des fonds, effets ou valeurs pour autrui — typiquement un séquestre, un dépôt de garantie ou des loyers en gestion. Le minimum est de 110 000 € pendant les deux premières années, puis aligné sur le montant maximal détenu en cours d'année (sans pouvoir descendre sous 110 000 €).
Une agence qui ne détient jamais de fonds (la signature passe directement chez le notaire) peut être dispensée de garantie, à condition de l'indiquer expressément sur sa carte T et sur tous ses documents commerciaux (mention "Non habilitée à recevoir des fonds").
La RCP (responsabilité civile professionnelle) est, elle, obligatoire sans exception. Elle couvre les erreurs et omissions de l'agent : information erronée sur un diagnostic, omission d'une servitude, négligence dans la rédaction du compromis, etc. Le minimum légal couvre 110 000 € par sinistre, mais la plupart des courtiers spécialisés conseillent 500 000 € à 1 M€.
Affichage des honoraires : règles 2026
Depuis l'arrêté du 10 janvier 2017, complété par la loi Macron, l'affichage des honoraires est ultra-encadré :
- En agence (vitrine et accueil) : barème complet visible, lisible depuis la rue.
- Sur internet : barème accessible en un clic depuis la home et chaque annonce.
- Sur chaque annonce : prix TTC honoraires inclus, prix hors honoraires, montant TTC ou %, "à la charge de" qui paie.
- Mandat exclusif : l'annonce doit mentionner "mandat exclusif n° X" et préciser que la clause "extra-net" s'applique.
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Sanctions et risques en cas de manquement
Les sanctions de la loi Hoguet sont à triple étage :
- Civile : nullité du mandat, perte de la commission, remboursement intégral.
- Administrative : amende par la DGCCRF (jusqu'à 15 000 € PM, 3 000 € PP par manquement).
- Pénale : 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour exercice illégal (article 14 de la loi Hoguet) ; jusqu'à 2 ans / 30 000 € en cas de pratique commerciale trompeuse aggravée.
Dans la pratique, ce sont les contrôles DGCCRF et les litiges clients qui font tomber les agences : registre absent, mandat non numéroté, affichage absent, mention RCP périmée sur le mandat, oubli de la clause Hamon, défaut de mention du DPE. 9 fois sur 10, la sanction tombe non pas pour un acte malveillant mais pour un oubli administratif.
La checklist conformité 2026
À auditer une fois par trimestre, à imprimer et à signer par le responsable :
- Carte T valide, mentions correspondant à l'activité réelle, formation continue à jour.
- Attestations RCP et garantie financière de l'année en cours affichées en agence.
- Registre des mandats à jour, numérotation continue, aucune ligne raturée.
- Mandats récents : 7 mentions impératives, signature du mandant, durée et clauses claires.
- Barème d'honoraires affiché en vitrine, sur le site, lisible.
- Annonces conformes : prix TTC, hors honoraires, % charge, mention mandat exclusif.
- Diagnostics (DPE, ERP, etc.) annexés à chaque dossier de vente, validités vérifiées.
- Casiers judiciaires B2 des dirigeants vérifiés annuellement.
Pour aller plus loin, deux guides associés : comment défendre un mandat exclusif face au client et tout sur le renouvellement de la carte T en 2026.
