« Il est déjà loué sur Airbnb, je pourrai continuer. » C'est la phrase qui peut coûter cher à ton acheteur. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, ce que le vendeur fait aujourd'hui ne dit rien de ce que l'acheteur pourra faire demain.
Trois feux verts, pas un
Un meublé de tourisme, c'est un logement meublé loué à des clients de passage qui n'y élisent pas domicile. Pour que l'acheteur puisse le louer ainsi, trois conditions doivent être réunies en même temps. Il suffit qu'une seule manque pour que le projet tombe.
1. La mairie
La déclaration est personnelle. Le numéro d'enregistrement du vendeur ne passe pas à l'acheteur : il devra déclarer lui-même son meublé. La loi prévoit un téléservice national ; la DGE annonce son ouverture pour le 4e trimestre 2026. D'ici là, la déclaration se fait auprès de la mairie.
Le changement d'usage peut être exigé. Dans les communes concernées (listées par décret ou ayant délibéré), louer un logement en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d'usage. Elle est personnelle, sauf si elle a été obtenue avec compensation : elle est alors attachée au local.
La commune peut fixer des limites. Quotas d'autorisations par zone, et pour une résidence principale, 120 jours de location par an au plus, plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours.
2. La copropriété
Le règlement de copropriété peut autoriser ou interdire le meublé de tourisme. Ceux établis depuis le 21 novembre 2024 doivent le dire clairement. Et si le règlement interdit déjà toute activité commerciale, les copropriétaires peuvent voter l'interdiction pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
À lire avant tout : le règlement et les derniers PV d'AG. Un projet de vote suffit à changer la donne pour ton acheteur.
3. Le DPE
En métropole, une nouvelle autorisation de changement d'usage exige un DPE classé entre A et E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme, hors résidence principale du loueur, devront être classés entre A et D.
Ce que coûte une erreur
Les amendes visent le loueur. Mais c'est ton acheteur qui les prendra si on lui a vendu un projet impossible.
La fiscalité en deux chiffres
Au micro-BIC, pour les revenus 2026 :
- Meublé de tourisme non classé : 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de recettes.
- Meublé de tourisme classé : 50 % d'abattement, jusqu'à 83 600 € de recettes.
Le projet de budget pour 2027 prévoit aussi de plafonner l'amortissement des meublés de tourisme au régime réel. Il est en débat : ne promets ni rendement ni régime fiscal, renvoie ton acheteur vers son expert-comptable ou le notaire.
Avant le compromis
- Demande à la mairie les règles de la commune : changement d'usage, quotas, nombre de jours.
- Récupère l'autorisation de changement d'usage du vendeur, s'il en a une, et vérifie si elle a été obtenue avec compensation.
- Lis le règlement de copropriété et les derniers PV d'AG.
- Contrôle le DPE : classe, validité et, pour un chauffage électrique, l'éventuelle attestation de l'ADEME.
- Préviens l'acheteur qu'il devra faire sa propre déclaration.
- Présente les recettes du vendeur comme des hypothèses, jamais comme une garantie.
Questions fréquentes
Le logement est déjà loué aux touristes : l'acheteur pourra-t-il continuer ?
Rien n'est acquis. Tout dépend de la mairie, de la copropriété et du DPE, qu'il faut vérifier pour le projet de l'acheteur.
L'acheteur peut-il reprendre le numéro d'enregistrement du vendeur ?
Non. La déclaration se fait en personne : l'acheteur déclare lui-même son meublé.
S'il en fait sa résidence principale, peut-il la louer l'été ?
Oui, 120 jours par an au plus, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. La commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours.
Un logement classé F ou G peut-il devenir meublé de tourisme ?
Pas là où un changement d'usage est exigé : en métropole, une nouvelle autorisation demande un DPE entre A et E.
Sources
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
- Code du tourisme, art. L324-1 à L324-2-2
- CCH, art. L631-7 à L631-10 et art. L651-2
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8-1-1 et 26
- CGI, art. 50-0 et BOFiP, BOI-BAREME-000044
- Arrêté du 19 août 2026 (coefficient de l'électricité du DPE)
- DGE : téléservice national d'enregistrement
- Service-public.gouv.fr : meublé de tourisme
- Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027
Textes vérifiés le 16 octobre 2026.
Équipe La Fédé
Pôle juridique — Chaque règle citée renvoie à son texte officiel ; l'article est daté et mis à jour quand le texte change.
